Comment convoquer une assemblée extraordinaire : délai et contenu

L'assemblée extraordinaire est toute assemblée autre que l'assemblée annuelle des budgets et des comptes. La loi espagnole sur la propriété horizontale la régit en quatre alinéas de l'article 16, et presque toutes les décisions qui tombent devant un tribunal tombent à cause de ce qui s'est passé avant la réunion : une convocation mal effectuée ou un point qui ne figurait pas à l'ordre du jour.

Qui convoque et qui peut la demander

C'est le président qui convoque et, à défaut, les initiateurs de la réunion (art. 16.2). L'assemblée se réunit lorsque le président l'estime opportun ou lorsque le demandent un quart des copropriétaires, ou un nombre d'entre eux représentant au moins 25 % des quotes-parts (art. 16.1).

Ce sont deux voies alternatives, non cumulatives : une seule suffit. Et le pourcentage se mesure sur l'ensemble de la copropriété, et non sur ceux qui répondent.

L'administrateur ne convoque pas

L'art. 20 énumère ce qui lui revient, et convoquer n'y figure pas : il prépare le plan des dépenses, exécute les décisions, agit le cas échéant comme secrétaire et conserve les documents. En pratique, il rédige la convocation et adresse les citations, mais il le fait pour le président. Une convocation qui ne repose pas sur la décision du président —ou des initiateurs habilités— n'est la convocation de personne.

Lorsqu'un quart des copropriétaires le demande

Si ceux qui y sont habilités le demandent et que le président ne convoque pas, la loi les habilite comme initiateurs à le faire eux-mêmes. Aucun délai n'est fixé pour que le président réagisse : mieux vaut garder une trace écrite de la demande et de sa date, car c'est ce qui établira ensuite que le président était « défaillant ».

Il en va autrement du copropriétaire isolé : il ne peut pas imposer la tenue d'une assemblée, mais il peut exiger qu'un point figure à l'ordre du jour de la suivante. Il adresse un écrit au président en précisant clairement les sujets, et celui-ci les inclura —la loi ne lui laisse pas de marge— à la prochaine assemblée qui se tiendra (art. 16.2, deuxième alinéa).

Ce que doit contenir la convocation

L'art. 16.2 impose quatre éléments de contenu. Tous les quatre sont des conditions de validité, et non des formalités de style.

Contenu	Ce qui est en jeu	Article
Les points à traiter	L'ordre du jour délimite ce que l'assemblée peut décider. Une décision portant sur un point non annoncé est contraire à la loi et tombe sous l'art. 18.1.a). Les « questions diverses » ne sont pas une porte dérobée : sur ce point on délibère, on ne décide pas	16.2
Lieu, jour et heure, sur première et —le cas échéant— sur deuxième convocation	Prévoir la deuxième convocation dans la même citation est ce qui permet de la tenir le jour même. Ne pas la prévoir oblige à refaire toute la procédure	16.2
Liste des copropriétaires non à jour du paiement de leurs dettes échues	Elle figure dans la convocation, non dans le procès-verbal. L'omettre est le vice le plus discuté, car il touche directement à qui vote et à la base de décompte des majorités	16.2
Avertissement relatif à la privation du droit de vote	Il faut avertir expressément que l'art. 15.2 sera appliqué. Le copropriétaire défaillant délibère mais ne vote pas, et ni sa personne ni sa quote-part ne sont prises en compte pour atteindre les majorités	16.2 et 15.2

Régime commun de la loi 49/1960. La Catalogne est régie par le livre cinquième de son Code civil et ce guide ne lui est pas applicable.

Avec quel préavis : les six jours ne viennent pas d'ici

C'est le point sur lequel une erreur se répète le plus. L'art. 16.3 dit deux choses différentes dans la même phrase :

« La convocation à l'assemblée ordinaire annuelle est adressée au moins six jours à l'avance, et, pour les assemblées extraordinaires, avec le préavis possible afin qu'elle puisse parvenir à la connaissance de tous les intéressés. »

Les six jours concernent l'assemblée ordinaire annuelle. Pour l'assemblée extraordinaire, la loi ne fixe pas de délai : elle fixe un résultat —que la convocation parvienne à la connaissance de tous— et laisse le délai au cas d'espèce. Une assemblée urgente à la suite d'un effondrement peut être convoquée en quarante-huit heures ; une assemblée qui décide d'un appel de fonds de soixante mille euros, non.

La conséquence pratique inverse la charge de travail : comme il n'y a pas de délai à respecter, ce qu'il faut pouvoir établir, c'est la réception. C'est là que la convocation se défend, et non dans le calendrier.

Deux nuances qui, elles, réduisent la marge : le règlement de copropriété peut imposer son propre délai, plus exigeant, et celui-là s'impose ; et convoquer dans l'urgence sur un sujet qui ne l'était pas donne des munitions au titre de l'art. 18.1.c) —abus de droit— même si la convocation a bien été reçue.

Où chaque copropriétaire est convoqué

Les convocations sont adressées « dans la forme prévue à l'article 9 » (art. 16.2). Et l'art. 9.1.h) met en place une cascade à trois échelons :

Le domicile en Espagne communiqué au secrétaire. C'est une obligation du copropriétaire, qui doit le communiquer par un moyen permettant d'établir la réception.
À défaut, l'appartement ou le local situé dans la copropriété. Et les convocations remises à l'occupant —locataire compris— produisent plein effet juridique. Celui qui ne communique pas de domicile accepte que son locataire le convoque.
Si cela s'avère impossible, le tableau d'affichage ou un endroit visible à usage général prévu à cet effet, avec une mention indiquant la date et les motifs, signée par le secrétaire avec l'accord du président. Elle produit plein effet au bout de trois jours calendaires.

Le tableau d'affichage est le dernier échelon, non un raccourci. Y apposer la convocation sans avoir d'abord tenté la remise au domicile, ou sans la mention signée, laisse le copropriétaire dans la situation de n'avoir pas été convoqué —et les absents indûment convoqués sont dès lors fondés à contester sans avoir été présents.

Pour l'administrateur, c'est avant tout un problème d'archivage : la convocation ne se défend pas avec son texte, elle se défend avec le registre indiquant à qui elle a été envoyée, à quelle adresse et avec quel accusé de réception.

La deuxième convocation

Si, sur première convocation, la majorité des copropriétaires représentant à son tour la majorité des quotes-parts n'est pas réunie, on passe à la deuxième, sans condition de quorum (art. 16.2). Et à partir de là, deux voies :

Elle avait été prévue dans la convocation. L'assemblée se réunit aux lieu, jour et heure indiqués, et peut se tenir le jour même dès lors qu'une demi-heure s'est écoulée depuis la première.
Elle n'avait pas été prévue. Il faut convoquer à nouveau, dans les mêmes formes, dans les huit jours calendaires suivant l'assemblée non tenue, en adressant les convocations avec un préavis minimal de trois jours.

Que la deuxième convocation soit sans quorum ne signifie pas qu'elle vaille pour tout. Sans quorum, l'assemblée se tient ; les majorités renforcées —trois cinquièmes et unanimité— continuent de se calculer sur l'ensemble de la copropriété, et non sur les présents. Seules les décisions de l'art. 17.7 se contentent de la majorité des présents. Cela est développé dans le tableau des majorités.

L'assemblée sans convocation

C'est possible, et c'est valable : l'assemblée peut se réunir même sans convocation du président dès lors que la totalité des copropriétaires est réunie et en décide ainsi (art. 16.3). La totalité, et non une majorité renforcée, présents ou représentés. Dans les petites copropriétés, cela règle une urgence sans formalités ; dans une copropriété de quarante foyers, c'est de la théorie.

Que se passe-t-il si la convocation est défectueuse

Un vice de convocation rend la décision contraire à la loi, ce qui est le cas visé par l'art. 18.1.a). Et la loi distribue les cartes ainsi :

Qui peut contester (art. 18.2) : les copropriétaires qui ont réservé leur vote en assemblée, les absents pour quelque motif que ce soit et ceux qui ont été indûment privés de leur vote. L'absent mal convoqué se trouve précisément au cœur de cette liste.
À quelle condition : il faut être à jour de toutes les dettes échues ou les avoir consignées judiciairement au préalable. L'exception est la contestation des décisions portant sur l'établissement ou la modification des quotes-parts de l'art. 9.
Dans quel délai (art. 18.3) : trois mois en règle générale, mais un an si la décision est contraire à la loi ou au règlement de copropriété —ce qui est le cas du vice de convocation—. Pour les absents, le délai court à compter de la communication de la décision conformément à l'art. 9.
Entre-temps (art. 18.4) : la contestation ne suspend pas l'exécution de la décision, sauf si le juge l'ordonne à titre conservatoire.

Cette année-là est la raison pour laquelle la convocation mérite plus de soin que le procès-verbal : un appel de fonds voté en mars sur une convocation défectueuse peut avoir été appelé, encaissé et dépensé lorsque l'assignation arrive.

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Rédigé à partir du texte consolidé de la loi 49/1960 publié au BOE (BOE-A-1960-10906), dont la dernière mise à jour date du 23 mars 2026, vérifiée le 25 août 2026. L'art. 16 conserve la rédaction de la loi 8/1999 et l'art. 9 celle de 2022. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique : c'est un outil de travail pour celui qui a déjà le jugement et qui répond de ce qu'il signe.

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