Location touristique et copropriétés : quelle majorité est nécessaire

Ce que la loi ne dit pas

Le titre qui a circulé en avril 2025 était que la location touristique « est interdite sauf approbation par la copropriété aux trois cinquièmes ». Mieux vaut lire le texte avant de le répéter, car ce n'est pas ce qui est écrit :

« La décision expresse approuvant, limitant, conditionnant ou interdisant l'exercice de l'activité visée à la lettre e) de l'article 5 de la loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, dans les termes prévus par la réglementation sectorielle touristique, qu'elle emporte ou non modification de l'acte constitutif ou du règlement de copropriété, requerra le vote favorable des trois cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires représentant, à leur tour, les trois cinquièmes des quotes-parts. »

La règle soumet à majorité renforcée la décision, dans chacun des quatre sens. Elle ne déclare pas l'activité interdite à défaut de décision, ni n'abroge la réglementation touristique régionale ou municipale, qui reste celle qui autorise ou non le logement. La lecture extensive —une approbation expresse serait nécessaire pour pouvoir l'exercer— est défendable et c'est celle qu'appliquent de nombreuses copropriétés, mais c'est une interprétation, pas le texte.

La différence compte lorsque la décision est contestée : celui qui la rédige répond de ce qu'il signe, et soutenir devant un tribunal que « la loi le dit » à propos de ce que la loi ne dit pas est une position inconfortable.

Ce qui a changé le 3 avril 2025

En résumé : ce que la réforme a ajouté au paragraphe 12, c'est le verbe « approuve ». La majorité des trois cinquièmes et le plafond de 20 % y figuraient déjà depuis le décret-loi royal 21/2018 et sa reprise en 2019. Qui chercherait dans la réforme un changement de quorum ne l'y trouvera pas.

Les trois cinquièmes, en pratique

C'est ici que les décisions se perdent. La majorité est double et trois règles de décompte s'appliquent en même temps :

Double décompte

Trois cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires et trois cinquièmes des quotes-parts. L'un des deux ne suffit pas. Dans une copropriété de 40 copropriétaires, il faut 24 votes favorables et, en outre, que ces 24 totalisent 60,00 centièmes ou plus. Dans un immeuble comportant des locaux commerciaux en rez-de-chaussée à forte quote-part, les deux décomptes divergent facilement.

Les copropriétaires défaillants ne comptent pas, ni en bien ni en mal

Le copropriétaire qui, à l'ouverture de l'assemblée, n'est pas à jour de toutes ses dettes échues, et qui ne les a ni contestées ni consignées, peut délibérer mais non voter. Le procès-verbal doit en faire état et —c'est ce que l'on oublie— ni sa personne ni sa quote-part ne sont prises en compte pour atteindre les majorités (art. 15.2 LPH). Le dénominateur se réduit.

Les absents comptent pour s'ils gardent le silence trente jours

Les copropriétaires absents dûment convoqués, une fois informés de la décision conformément à l'art. 9, sont comptés comme votes favorables s'ils n'expriment pas leur désaccord au secrétaire dans un délai de 30 jours calendaires, par un moyen permettant d'établir la réception (art. 17.8 LPH).

Conséquence pratique : la décision de l'art. 17.12 n'est pas arrêtée le jour de l'assemblée. Elle l'est trente jours plus tard, et d'ici là le décompte peut évoluer. Annoncer le résultat comme définitif dans le procès-verbal du soir même est une erreur fréquente.

Comment on convoque

L'art. 17.12 parle de décision expresse. Cela impose que le point figure à l'ordre du jour avec une précision suffisante pour que tout copropriétaire sache, à la lecture de la convocation, ce qui va être voté. Un point « questions diverses » ne sert pas de support, et un intitulé générique du type « situation des logements touristiques » invite à la contestation.

• C'est le président qui convoque et, à défaut, les initiateurs (art. 16.2).
• Le quart des copropriétaires ou ceux qui représentent 25 % des quotes-parts peuvent la demander (art. 16.1).
• La convocation doit comporter la liste des copropriétaires non à jour de leurs paiements et avertir de la privation du droit de vote (art. 16.2).
• Préavis : six jours pour l'assemblée ordinaire annuelle ; pour les assemblées extraordinaires, celui qui permet qu'elle parvienne à la connaissance de tous (art. 16.3).
• Sur deuxième convocation, l'assemblée se tient sans condition de quorum de présence, ce qui n'abaisse pas les trois cinquièmes exigés pour cette décision : la majorité renforcée se calcule toujours sur l'ensemble de la copropriété, et non sur les présents.

La majoration pouvant aller jusqu'à 20 %

Le second membre de phrase de l'art. 17.12 permet d'établir « des charges spéciales ou une majoration de la participation aux charges communes du logement où s'exerce ladite activité, pour autant que ces modifications n'entraînent pas une augmentation supérieure à 20 % ».

• Même majorité des trois cinquièmes. C'est une décision distincte de la précédente, même si elles sont votées lors de la même assemblée ; mieux vaut les numéroter séparément à l'ordre du jour et au procès-verbal.
• Le plafond est de 20 %, appliqué à la quote-part que ce logement avait déjà. Ce n'est pas 20 % du budget ni une charge inventée : c'est une majoration de sa quote-part de charges.
• Seul le logement où l'activité est exercée. Il n'est pas possible d'étendre la mesure à toute une cage d'escalier ni à tous les logements d'un même propriétaire.
• Sans effet rétroactif. On ne peut pas liquider rétroactivement ce qui est décidé aujourd'hui.

Dans Finkua, cette majoration est une clé de répartition différente appliquée au même lot, et non une facture isolée : elle entre dans le budget, ressort dans l'appel de charges et part dans la remise comme le reste.

Ceux qui y étaient déjà : la deuxième disposition additionnelle

C'est la question qui revient le plus souvent en assemblée et celle à laquelle on répond le plus mal. La même loi organique 1/2025 a ajouté à la LPH une deuxième disposition additionnelle :

« Le propriétaire d'un logement qui exerce l'activité visée à la lettre e) de l'article 5 de la loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi organique portant mesures relatives à l'efficacité du Service public de la Justice, et qui s'est préalablement soumis à la réglementation sectorielle touristique, pourra continuer à exercer cette activité dans les conditions et délais qui y sont prévus. »

Ce sont deux conditions cumulatives, et c'est la seconde qui décide :

1. Exercer l'activité avant le 3 avril 2025.
2. S'être préalablement soumis à la réglementation sectorielle touristique, c'est-à-dire être inscrit ou déclaré conformément au registre régional applicable.

Celui qui louait sans enregistrement n'est pas protégé par cette disposition, même s'il le fait depuis des années. Et celui qui l'est, l'est « dans les conditions et délais qui y sont prévus » par cette réglementation : si son autorisation expire ou est révoquée, la protection s'éteint avec elle.

Avant de répondre à un copropriétaire, demandez-lui son numéro d'enregistrement touristique. La réponse change du tout au tout selon qu'il en a un ou non.

De quelle activité s'agit-il exactement

L'art. 17.12 ne définit rien : il renvoie à l'art. 5.e) de la loi espagnole sur les baux urbains, qui exclut de son champ d'application

« La cession temporaire de l'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en état d'utilisation immédiate, commercialisé ou promu sur des canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou de promotion, et réalisée dans un but lucratif, lorsqu'elle est soumise à un régime spécifique découlant de sa réglementation sectorielle touristique. »

Chaque élément de cette définition est une échappatoire. La location à la chambre n'est pas une cession de la totalité. La location saisonnière pour motif professionnel ou d'études, sans promotion sur des canaux touristiques, n'entre pas non plus dans le cadre. Et si la communauté autonome ne soumet pas ce logement à un régime touristique spécifique, la dernière condition fait défaut.

Une décision qui interdirait « les locations de courte durée » sans autre précision va plus loin que l'art. 17.12 et s'appuie sur une majorité que la loi accorde pour autre chose. Si la copropriété veut en arriver là, la voie est la modification de l'acte constitutif ou du règlement de copropriété à l'unanimité (art. 17.6).

Ce qui doit figurer au procès-verbal

Dans une décision à majorité renforcée, les noms et les quotes-parts sont bel et bien pertinents pour la validité ; l'art. 19.2.f) impose donc de les consigner. Au minimum :

• La décision, avec son sens exact : approuver, limiter, conditionner ou interdire, et avec quelle portée.
• Les copropriétaires qui ont voté pour et contre, avec leurs quotes-parts respectives.
• Les copropriétaires privés du droit de vote pour impayé et leurs quotes-parts, exclus du décompte (art. 15.2).
• Les absents dûment convoqués, afin de pouvoir ouvrir ensuite le délai de trente jours de l'art. 17.8.
• Le résultat provisoire du double décompte, en copropriétaires et en quotes-parts, et l'avertissement qu'il reste subordonné au délai ouvert aux absents.

Le procès-verbal est clos par les signatures du président et du secrétaire à la fin de la réunion ou dans les dix jours calendaires qui suivent, et les décisions sont exécutoires dès sa clôture (art. 19.3).

Six erreurs qui font tomber la décision

1. Ne compter que les têtes. Les trois cinquièmes des copropriétaires sont atteints, la décision est tenue pour adoptée et les quotes-parts ne sont pas vérifiées.
2. Compter les défaillants dans le dénominateur. L'art. 15.2 les exclut de la base de calcul, et pas seulement du vote. Les inclure relève artificiellement le seuil et peut faire échouer une décision qui disposait pourtant de la majorité.
3. Abaisser la majorité sur deuxième convocation. La règle de la majorité des présents de l'art. 17.7 vaut pour « les autres décisions », non pour celles du paragraphe 12.
4. Un ordre du jour vague. La décision doit être expresse, et ce qui n'a pas été annoncé clairement n'a pas pu être voté en connaissance de cause.
5. Appliquer la décision rétroactivement. Liquider la majoration de 20 % depuis le début de l'exercice se heurte de plein fouet au « ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif » du texte lui-même.
6. Ignorer la deuxième disposition additionnelle. Notifier à un copropriétaire disposant d'un enregistrement touristique antérieur à avril 2025 qu'il doit cesser son activité est une notification qui ne tient pas.

L'action en contestation est forclose trois mois après la décision, ou un an si la décision est contraire à la loi ou au règlement de copropriété ; pour les absents, à compter de la communication (art. 18.3). La contestation ne suspend pas l'exécution, sauf mesure conservatoire (art. 18.4).

Deux avertissements de portée

La Catalogne a son propre régime. La propriété horizontale y est régie par le livre cinquième du Code civil de Catalogne, et l'art. 17.12 LPH ne s'y applique pas. Si vous administrez des copropriétés catalanes, la référence est autre.

La copropriété n'autorise ni n'interdit le logement. Cela relève de la réglementation touristique régionale et de l'urbanisme municipal, aujourd'hui plus restrictif que la LPH elle-même sur une bonne partie de la côte andalouse. Une décision d'assemblée peut interdire l'activité dans un immeuble où la mairie l'avait déjà limitée, et inversement : une décision d'approbation ne rend pas légal un logement sans enregistrement.

Poursuivre par ici

• Tableau des majorités de l'assemblée des copropriétaires — quelle majorité exige chaque type de décision, article par article.
• Comment convoquer une assemblée extraordinaire — l'ordre du jour, la convocation et le délai, c'est là que la décision tombe avant même d'être votée.
• Comment le copilote évite d'inventer des articles — d'où vient chaque citation et comment elle est vérifiée.
• Le produit vu de l'intérieur — où s'arrête la consultation et où commencent l'appel de charges, l'appel de fonds et la remise.

Rédigé à partir du texte consolidé de la loi 49/1960 publié au BOE, vérifié le 24 août 2026. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique : c'est un outil de travail pour celui qui a déjà le jugement et qui répond de ce qu'il signe.