Majorités de l'assemblée des copropriétaires
Quelle majorité exige chaque type de décision, avec l'article à l'appui, et les trois règles de décompte qui déterminent si le compte est bon.
Toutes les majorités de la loi espagnole sur la propriété horizontale sont doubles : on compte les copropriétaires et on compte les quotes-parts, et les deux sont nécessaires. Le tableau reprend le régime de l'article 17, ainsi que les deux cas qui ne requièrent pas de décision d'assemblée.
| Décision | Majorité | Article |
|---|---|---|
| Travaux nécessaires à l'entretien, à la conservation, à la sécurité, à l'habitabilité, à l'accessibilité universelle et à l'ornementation, ou imposés par l'Administration | Aucune. Ces travaux sont obligatoires et ne requièrent pas de décision préalable : l'assemblée se borne à répartir l'appel de fonds et à fixer les modalités de paiement | 10.1.a) et 10.2.a) |
| Point de recharge pour véhicule électrique à usage privé sur une place de garage individuelle | Aucune. La communication préalable à la copropriété suffit ; l'intéressé en supporte le coût | 17.5 |
| Infrastructures de télécommunication, exploitation d'énergies renouvelables —y compris l'aérothermie et la géothermie— ou accès à de nouvelles fournitures énergétiques collectives | Un tiers des copropriétaires et un tiers des quotes-parts. Le coût n'est pas répercuté sur ceux qui n'ont pas voté pour | 17.1 |
| Équipements ou systèmes d'amélioration de l'efficacité énergétique ou hydrique à usage privatif | Un tiers des copropriétaires et un tiers des quotes-parts | 17.3, dernier membre de phrase |
| Suppression des barrières architecturales et installation d'un ascenseur, y compris avec modification de l'acte constitutif ou du règlement de copropriété | Majorité des copropriétaires et majorité des quotes-parts | 17.2 |
| Travaux d'efficacité énergétique ou d'énergies renouvelables à usage commun, et demande d'aides ou de financements à ce titre, si le montant répercuté annuellement —subventions déduites— ne dépasse pas douze mensualités ordinaires | Majorité simple des copropriétaires et des quotes-parts. Le dissident ne peut pas s'en désolidariser | 17.2, troisième alinéa |
| Créer ou supprimer une loge, une conciergerie, un gardiennage ou d'autres services communs d'intérêt général ; location d'éléments communs sans usage affecté ; équipements d'efficacité énergétique ou hydrique à usage commun | Trois cinquièmes des copropriétaires et trois cinquièmes des quotes-parts | 17.3 |
| Innovations, installations, services ou améliorations non obligatoires dont la quote-part d'installation excède trois mensualités ordinaires | Trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Le dissident n'est pas tenu et sa quote-part n'est pas modifiée | 17.4, deuxième alinéa |
| Division matérielle, réunion ou division d'appartements et de locaux ; construction de nouveaux étages ; fermeture de terrasses ; toute autre modification de la structure, du gros œuvre ou des parties communes | Trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts | 17.4, troisième alinéa |
| Approuver, limiter, conditionner ou interdire la location touristique de l'art. 5.e) LAU, et fixer des charges spéciales ou une majoration allant jusqu'à 20 % de sa participation aux charges communes | Trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Sans effet rétroactif | 17.12 |
| Approbation ou modification des règles de l'acte constitutif ou du règlement de copropriété non expressément régies par l'art. 17 | Unanimité de l'ensemble des copropriétaires et de l'ensemble des quotes-parts | 17.6 |
| Les autres décisions : budgets, comptes, désignation des mandataires, travaux courants, conclusion de contrats de services… | Majorité des copropriétaires et des quotes-parts sur première convocation. Sur deuxième convocation, majorité des présents représentant plus de la moitié des quotes-parts des présents | 17.7 |
Régime commun de la loi 49/1960. La Catalogne est régie par le livre cinquième de son Code civil et ce tableau ne lui est pas applicable.
Les trois règles de décompte
Le tableau indique quelle fraction est nécessaire. Ces trois règles décident sur quelle base elle se calcule, et ce sont elles qui font que deux administrateurs décomptent différemment la même assemblée.
1. Double décompte, toujours
Copropriétaires et quotes-parts. Satisfaire à l'une des deux conditions ne suffit pas. L'écart apparaît dès qu'il y a des locaux commerciaux, des garages dotés de leur propre quote-part ou un copropriétaire possédant plusieurs lots : ce copropriétaire est une personne et plusieurs quotes-parts.
2. Les copropriétaires défaillants sortent du dénominateur
Celui qui, à l'ouverture de l'assemblée, n'est pas à jour de toutes ses dettes échues, et qui ne les a ni contestées judiciairement ni consignées, participe aux délibérations mais ne vote pas. Le procès-verbal doit en faire état et ni sa personne ni sa quote-part ne sont prises en compte pour atteindre les majorités (art. 15.2). Ce n'est pas que son vote vaille zéro : c'est qu'il disparaît de la base de calcul, et que le seuil baisse.
3. Le silence de l'absent vaut vote favorable
Les absents dûment convoqués, informés de la décision conformément à l'art. 9, sont comptés comme votes favorables s'ils ne communiquent pas leur désaccord au secrétaire dans un délai de 30 jours calendaires, par un moyen établissant la réception (art. 17.8).
La règle connaît deux exceptions expresses : elle ne s'applique pas lorsque le coût ne peut pas être répercuté sur celui qui n'a pas voté pour, ni lorsque la réforme est réalisée en vue d'un usage privatif. Autrement dit, elle ne joue pas dans les décisions de l'art. 17.1.
Conséquence : dans les décisions où elle joue, le résultat du jour de l'assemblée est provisoire pendant un mois.
Quorum de présence et majorité ne sont pas la même chose
On les confond souvent, et cette confusion coûte des décisions.
- Le quorum, c'est le nombre de personnes nécessaires pour que l'assemblée puisse se tenir. Sur première convocation, la majorité des copropriétaires représentant la majorité des quotes-parts ; sur deuxième, l'assemblée se tient sans condition de quorum (art. 16.2).
- La majorité, c'est le nombre de voix nécessaires pour qu'une décision précise soit adoptée. Pour les décisions à majorité renforcée —trois cinquièmes et unanimité— elle se calcule toujours sur l'ensemble de la copropriété, et non sur les présents.
Seules les décisions de l'art. 17.7 —« les autres »— admettent sur deuxième convocation la majorité des présents. Une assemblée sur deuxième convocation à laquelle se présentent huit copropriétaires sur quarante peut approuver le budget et ne peut pas interdire la location touristique.
Si la majorité n'est atteinte par aucune de ces procédures, il est possible de saisir le juge dans le mois qui suit la deuxième assemblée pour qu'il statue en équité (art. 17.7, deuxième alinéa).
Poursuivre par ici
- Location touristique et copropriétés — la décision aux trois cinquièmes de l'art. 17.12, avec le texte et la deuxième disposition additionnelle.
- Comment convoquer une assemblée extraordinaire — l'art. 16 : qui convoque, ce que doit contenir la convocation et pourquoi le préavis de six jours ne concerne pas l'assemblée extraordinaire.
- Comment le copilote évite d'inventer des articles — d'où vient chaque citation et comment elle est vérifiée.
Rédigé à partir du texte consolidé de la loi 49/1960 publié au BOE, vérifié le 24 août 2026. Le premier alinéa de l'art. 17.1 est issu du décret-loi royal 7/2026, en vigueur depuis le 22 mars 2026. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique : c'est un outil de travail pour celui qui a déjà le jugement et qui répond de ce qu'il signe.
Ce tableau, mais répondant à votre cas
La démo contient la loi espagnole sur la propriété horizontale ingérée depuis le BOE, article par article. Interrogez-la sur la décision que vous avez sur la table et vérifiez si la rédaction citée est bien celle en vigueur.