Cómo convocar una junta extraordinaria

La junta extraordinaria es cualquiera que no sea la anual de presupuestos y cuentas. La Ley de Propiedad Horizontal la regula en cuatro párrafos del artículo 16, y casi todos los acuerdos que se caen en un juzgado se caen por lo que pasó antes de la reunión: una citación mal practicada o un punto que no estaba en el orden del día.

Quién convoca y quién puede pedirla

Convoca el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16.2). La junta se reúne cuando el presidente lo considere conveniente o cuando lo pidan una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1).

Son dos vías alternativas, no acumulativas: basta con una. Y el porcentaje se mide sobre el total de la comunidad, no sobre quien conteste.

El administrador no convoca

El art. 20 enumera lo que le corresponde y convocar no está: prepara el plan de gastos, ejecuta acuerdos, actúa en su caso como secretario y custodia la documentación. En la práctica redacta la convocatoria y cursa las citaciones, pero lo hace por el presidente. Una convocatoria que no trae detrás la decisión del presidente —o de los promotores legitimados— es una convocatoria de nadie.

Cuando lo pide un cuarto de los propietarios

Si los legitimados lo solicitan y el presidente no convoca, la ley les habilita como promotores para hacerlo ellos. No hay plazo tasado para que el presidente reaccione: conviene dejar constancia escrita de la petición y de su fecha, porque es lo que después acredita que el presidente estaba «en defecto».

Distinto es el propietario individual: no puede forzar una junta, pero sí exigir que un asunto entre en el orden del día de la siguiente. Dirige escrito al presidente especificando claramente los temas, y este los incluirá —la ley no le da margen— en la próxima junta que se celebre (art. 16.2, párrafo segundo).

Qué debe contener la citación

El art. 16.2 impone cuatro contenidos. Los cuatro son requisitos de validez, no formalismos de estilo.

Régimen común de la Ley 49/1960. Cataluña se rige por el libro quinto de su Código civil y no le es aplicable esta guía.

Con cuánta antelación: los seis días no son de aquí

Es el punto donde más se repite un error. El art. 16.3 dice dos cosas distintas en la misma frase:

«La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.»

Los seis días son de la junta ordinaria anual. Para la extraordinaria la ley no fija plazo: fija un resultado —que la citación llegue a conocimiento de todos— y deja el plazo al caso. Una junta urgente por un derrumbe puede convocarse en cuarenta y ocho horas; una que decide una derrama de sesenta mil euros, no.

La consecuencia práctica invierte la carga del trabajo: como no hay plazo que cumplir, lo que hay que poder acreditar es la recepción. Ahí es donde se defiende la convocatoria, no en el calendario.

Dos matices que sí acortan el margen: los estatutos pueden imponer un plazo propio más exigente, y ese sí obliga; y convocar con prisa un asunto que no la tenía es munición para el art. 18.1.c) —abuso de derecho— aunque la citación se haya recibido.

Dónde se cita a cada propietario

Las citaciones se practican «en la forma establecida en el artículo 9» (art. 16.2). Y el art. 9.1.h) monta una cascada de tres escalones:

1. El domicilio en España comunicado al secretario. Es una obligación del propietario, y debe comunicarlo por un medio que permita tener constancia de la recepción.
2. En su defecto, el piso o local de la comunidad. Y las entregadas al ocupante —inquilino incluido— surten plenos efectos jurídicos. Quien no comunica domicilio asume que le cite su arrendatario.
3. Si ahí resulta imposible, el tablón de anuncios o un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia que exprese la fecha y los motivos, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Surte plenos efectos a los tres días naturales.

El tablón es el último escalón, no un atajo. Colocar ahí la convocatoria sin haber intentado antes la entrega en el domicilio, o sin la diligencia firmada, deja al propietario como no citado —y a los ausentes indebidamente citados los legitima para impugnar sin haber estado.

Para el administrador esto es, sobre todo, un problema de archivo: la convocatoria no se defiende con el texto, se defiende con el registro de a quién se envió, a qué dirección y con qué acuse.

La segunda convocatoria

Si en primera convocatoria no concurre la mayoría de propietarios que represente a su vez la mayoría de cuotas, se pasa a la segunda, sin sujeción a quórum (art. 16.2). Y a partir de ahí, dos caminos:

• Se previó en la citación. La junta se reúne en el lugar, día y hora indicados, y puede celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la primera.
• No se previó. Hay que convocar de nuevo, con los mismos requisitos, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada, cursando las citaciones con una antelación mínima de tres días.

Que la segunda no tenga quórum no significa que sirva para todo. Sin quórum se celebra la junta; las mayorías reforzadas —tres quintos y unanimidad— se siguen calculando sobre el total de la comunidad, no sobre los presentes. Solo los acuerdos del art. 17.7 se conforman con la mayoría de asistentes. Está desarrollado en la tabla de mayorías.

La junta sin convocatoria

Cabe, y es válida: la junta puede reunirse aun sin convocatoria del presidente siempre que concurra la totalidad de los propietarios y así lo decidan (art. 16.3). Totalidad, no mayoría reforzada, y presentes o representados. En comunidades pequeñas resuelve una urgencia sin trámite; en una de cuarenta vecinos es teoría.

Qué pasa si la convocatoria está mal

Un defecto de convocatoria hace el acuerdo contrario a la ley, que es el supuesto del art. 18.1.a). Y la ley reparte las cartas así:

• Quién puede impugnar (art. 18.2): los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron indebidamente privados de su voto. El ausente mal citado está justamente en el centro de esa lista.
• Con qué requisito: hay que estar al corriente de todas las deudas vencidas o consignarlas judicialmente antes. La excepción es la impugnación de acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación del art. 9.
• En qué plazo (art. 18.3): tres meses con carácter general, pero un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos —que es el caso del defecto de convocatoria—. Para los ausentes el plazo se cuenta desde que se les comunica el acuerdo conforme al art. 9.
• Mientras tanto (art. 18.4): la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde cautelarmente.

Ese año es la razón por la que la convocatoria merece más cuidado que el acta: una derrama aprobada en marzo con una citación defectuosa puede estar girada, cobrada y gastada cuando llegue la demanda.

Seguir por aquí

• Mayorías de la junta de propietarios — la tabla por tipo de acuerdo y las tres reglas de cómputo que deciden si la cuenta sale.
• Alquiler turístico y comunidades de propietarios — el acuerdo de tres quintos del art. 17.12, un clásico de la junta extraordinaria.
• Cómo el copiloto evita inventarse artículos — de dónde sale cada cita y cómo se comprueba.

Redactado sobre el texto consolidado de la Ley 49/1960 publicado en el BOE (BOE-A-1960-10906), cuya última actualización es de 23 de marzo de 2026, comprobada el 25 de agosto de 2026. El art. 16 conserva la redacción de la Ley 8/1999 y el art. 9 la de 2022. Esta guía no es asesoramiento jurídico: es una herramienta de trabajo para quien ya tiene el criterio y responde de lo que firma.